<?xml version="1.0" encoding="UTF-8"?><rss version="2.0"
	xmlns:content="http://purl.org/rss/1.0/modules/content/"
	xmlns:wfw="http://wellformedweb.org/CommentAPI/"
	xmlns:dc="http://purl.org/dc/elements/1.1/"
	xmlns:atom="http://www.w3.org/2005/Atom"
	xmlns:sy="http://purl.org/rss/1.0/modules/syndication/"
	xmlns:slash="http://purl.org/rss/1.0/modules/slash/"
	>

<channel>
	<title>物件契約 &#8211; SALONスターター</title>
	<atom:link href="https://kaigyo.beautygarage.jp/archives/tag/%E7%89%A9%E4%BB%B6%E5%A5%91%E7%B4%84/feed" rel="self" type="application/rss+xml" />
	<link>https://kaigyo.beautygarage.jp</link>
	<description>美容室・サロンの独立開業を支援する情報サイトサロンスターター／SALON STARTER</description>
	<lastBuildDate>Wed, 20 Oct 2021 13:23:17 +0000</lastBuildDate>
	<language>ja</language>
	<sy:updatePeriod>
	hourly	</sy:updatePeriod>
	<sy:updateFrequency>
	1	</sy:updateFrequency>
	<generator>https://wordpress.org/?v=5.2.3</generator>
	<item>
		<title>契約は2つある！3者の「関係」からみる居抜き物件の注意点</title>
		<link>https://kaigyo.beautygarage.jp/archives/8870</link>
				<pubDate>Wed, 20 Oct 2021 13:23:17 +0000</pubDate>
		<dc:creator><![CDATA[ビューティガレージ コンシェルジュ室]]></dc:creator>
				<category><![CDATA[PICKUP]]></category>
		<category><![CDATA[不動産・店舗デザイン]]></category>
		<category><![CDATA[居抜き物件]]></category>
		<category><![CDATA[物件トラブル]]></category>
		<category><![CDATA[物件契約]]></category>
		<category><![CDATA[物件選び]]></category>
		<category><![CDATA[物件選定]]></category>
		<category><![CDATA[造作譲渡]]></category>

		<guid isPermaLink="false">https://kaigyo.beautygarage.jp/?p=8870</guid>
				<description><![CDATA[初期費用を抑えて開業する方法の一つとして、居抜き物件での開業があります。スケルトン物件で開業する場合と比べると、内装、美容器具を新調する必要がないため、かなり費用を抑えることができます。 &#160; さらに、すでに美容...]]></description>
								<content:encoded><![CDATA[<p><span style="font-weight: 400;">初期費用を抑えて開業する方法の一つとして、居抜き物件での開業があります。スケルトン物件で開業する場合と比べると、内装、美容器具を新調する必要がないため、かなり費用を抑えることができます。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">さらに、すでに美容室の内装と器具が調えられているので、物件契約すれば最短で入居日から稼働できます。スケルトン物件の場合には物件契約後、工事を行うので1ヶ月は営業できません。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">魅力的な居抜き物件での開業ではありますが、なかなかスムーズに契約までいかないこともあります。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">特に居抜き物件は、開業者と物件オーナー（大家さん）に加えて、前サロンオーナーが契約に絡んできます。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">通常の物件契約よりも複雑になりがちなので注意が必要です。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<h2><span style="font-weight: 400;">前サロンオーナーと物件オーナー</span></h2>
<p><span style="font-weight: 400;">居抜き物件は前サロンオーナーがサロンを作って経営しています。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">したがって、居抜き物件として貸し出すためには前サロンオーナーと物件オーナー（大家さん）の間での同意が必要です。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">居抜き物件として貸し出すことは、物件オーナーにとっても、前サロンオーナーにとってもメリットがあります。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">物件オーナーとしては、居抜き物件にすることによって、原状回復を待たずに、すぐに別の人に入居してもらえるメリットがあります。つまり、すぐに家賃収入を得られるということです。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">一方、前サロンオーナーにとっては、退去時の原状回復を行わないため、費用がかからないという点と、内装造作と美容器具を譲渡できるため</span><span style="font-weight: 400;">収益も得られるのです。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">しかし、物件オーナーが「もう美容室はいやだ」となると、スケルトン戻しになる可能性があります。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">原状回復自体は前サロンオーナーが負担するだけなので、物件オーナーが「新しい事業者を探す」として、スケルトンでの貸し出しを希望することもあります。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">前サロンオーナーが「居抜き」に乗り気でも、物件オーナーの意思を確認しないとトラブルが起こります。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">こんな話を聞きました。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">知り合いの前サロンオーナーから、「自分のお店に居抜きとして入らないか」と誘われた開業者がいました。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">彼はそのつもりで話を進めたところ、結局、物件オーナーが次回の入居条件に美容室NGを出したため断念しました。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">居抜き物件で話を進めるには、物件オーナーと前サロンオーナー両方から確認を行いましょう。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<h2><span style="font-weight: 400;">開業者と前サロンオーナー</span></h2>
<p><span style="font-weight: 400;">開業者は前サロンオーナーとの間に造作譲渡契約を結びます。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">造作譲渡とは、サロンの内装、美容器具、設備などの造作物を前サロンオーナーから買い取るということです。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">造作譲渡契約で注意が必要なのは、対象になる造作物の内容です。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">前サロンオーナーは、サロンの美容器具や設備、あるいはタオルや備品も含め、自分で処分したくないために、すべてを造作譲渡に含めることがあります。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">しかし開業者は、古くなったシャンプー台を見て、買い替えたいと思うかもしれません。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">その場合には、古くなったシャンプー台を買って、それを自分で処分して、さらに新しいシャンプー台を買うことになります。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">それゆえ、造作譲渡契約を結ぶ前に、しっかりと内見を行い、美容器具や設備の状態を見て、必要か不要かを判断することが重要になります。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">そして、例えばシャンプー台は譲渡の対象から外してもらうように、前サロンオーナーに話を持ちかけ交渉しなければなりません。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">造作譲渡の中に含まれないものは、前サロンオーナー、もしくは物件オーナーの責任において処分されます。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">「シャンプー台を造作譲渡に含めない」あるいは「シャンプー台の価値がないため造作譲渡代金をその分安くする」といった折衷案も出てくるかもしれません。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">こうした前サロンオーナーとの話し合いを仲介してくれる人がいるほうが、契約はスムーズに進みます。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">しかし、居抜き物件を仲介する不動産会社でも、造作譲渡契約については仲介しない場合もあります。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">居抜き物件を紹介してくれる不動産には前もって造作譲渡契約の仲介もしてもらえるかどうかも確認しておきましょう。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<h2><span style="font-weight: 400;">開業者と物件オーナー</span></h2>
<p><span style="font-weight: 400;">居抜き物件といえども、物件自体は大家さんの所有物であり、一般の物件契約を行います。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">したがって、スケルトン物件での開業と同じで、店舗保証金、礼金、仲介手数料、保証会社への支払いなどが発生します。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">ここで注意が必要なのは、「開業者との契約は前サロンオーナーと同条件で契約できるとは限らない」ということです。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">つまり家賃や店舗保証金を変えられることが十分あり得ます。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">例えば、こんな話があります。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">物件オーナーが前サロンオーナーにテナントを貸している時、内装工事を経験しました。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">その時に、壁に穴を開けられたり、トイレを壊して別の場所に移されたりして不安を覚えました。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">そこで、今回の開業者との契約では、店舗保証金を前回よりも高くすると判断しました。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">また、申込者が美容師だったとしても、それだけで美容室の居抜き物件だからといって貸すというわけでもありません。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">以前サポートさせていただいた案件では、美容室の居抜きだったにもかかわらずNGをもらったことがあります。理由は個人事業主だからというもの。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">前サロンオーナーは法人、今回の開業者は個人事業主でした。物件オーナーはそこに不安を感じたというのです。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">申込者がどんな人物かによって、条件を変更されたり、NGを出されたりすることは十分あり得るのです。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<h2><span style="font-weight: 400;">二つの契約を両方成立させるために</span></h2>
<p><span style="font-weight: 400;">居抜き物件の契約は、前オーナーとの間で造作譲渡契約を、そして物件オーナーとの間で不動産契約を結びます。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">前オーナーとは、どの造作物を譲渡するか、値段はいくらになるかをしっかり詰めて契約していきます。不動産契約は仲介を通して、家賃、店舗保証金についてを確認します。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">どちらかの契約が結べなかった場合には、当然居抜き物件に入ることはできません。それぞれの契約で注意する点があります。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">理想としては、どちらの契約も中に入って仲介してくれる業者がいるほうが安心なのです。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">居抜き物件を内見した時には、担当の不動産会社に造作譲渡の仲介も行っているかを確認しましょう。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">ビューティガレージのグループ会社BGパートナーズはサロンの居抜き物件で、不動産契約と造作譲渡契約両方の仲介を行います。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">居抜き物件をお探しの際には、<a href="https://www.salonfudousan.net/" target="_blank" rel="noopener noreferrer">サロン不動産net</a>をご利用ください。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p>●文／コンシェルジュ室：安斎</p>
]]></content:encoded>
										</item>
		<item>
		<title>物件を見つけたのになかなか融資に進めない！その原因と対策について</title>
		<link>https://kaigyo.beautygarage.jp/archives/8755</link>
				<pubDate>Wed, 01 Sep 2021 04:33:56 +0000</pubDate>
		<dc:creator><![CDATA[ビューティガレージ コンシェルジュ室]]></dc:creator>
				<category><![CDATA[PICKUP]]></category>
		<category><![CDATA[不動産・店舗デザイン]]></category>
		<category><![CDATA[内装業者]]></category>
		<category><![CDATA[店舗設計]]></category>
		<category><![CDATA[物件契約]]></category>
		<category><![CDATA[物件選び]]></category>
		<category><![CDATA[物件選定]]></category>

		<guid isPermaLink="false">https://kaigyo.beautygarage.jp/?p=8755</guid>
				<description><![CDATA[良さそうな物件が見つかると、次に内装デザイン会社に現地調査を依頼します。 &#160; 内装会社は調査を行って、大まかにサロンのレイアウトを描き、概算の見積もりを開業者に提出します。 &#160; 内装見積もりを手に入れ...]]></description>
								<content:encoded><![CDATA[<p><span style="font-weight: 400;">良さそうな物件が見つかると、次に内装デザイン会社に現地調査を依頼します。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">内装会社は調査を行って、大まかにサロンのレイアウトを描き、概算の見積もりを開業者に提出します。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">内装見積もりを手に入れると、全体の費用が明らかになります。そして、借り入れる金額が決まります。そうすれば、融資審査に進むことができます。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">この現地調査から融資審査までの時間を短くすることで、物件が取られるリスクを減らすことができます。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">ところが、なかなかスムーズに進まないケースというのもあります。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">現地調査から、調査結果や概算見積もりが仕上がってくるのに1ヶ月以上かかるケース。金額が決まらないため、融資審査の手続きが遅れるケースです。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p>今回は、その2つのケースについて考えてみましょう。</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2>調査に時間がかかるケース</h2>
<p>実際に現場に行けばすべての情報が得られるとは限りません。建物には様々な事業者が関わっています。それが原因で調査に時間がかかることがあるのです。</p>
<p>&nbsp;</p>
<h3>現地調査で情報が手に入らない</h3>
<p><span style="font-weight: 400;">電気、ガス、水道については現場に行ってもわからない場合があります。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">新築物件ではブレーカーがついていなくて電気容量がわからない。古い建物だと、</span><span style="font-weight: 400;">ガスメーターがついていないため供給量がわからない。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p>こういうことはよくあります。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">こうなると、直接管理会社やガス・電気会社に問い合わせる必要がでてきます。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">内装会社が不動産会社に依頼して、管理会社に情報提供を求める。そして今度は、管理会社からガス会社に問い合わせてもらう。コミュニケーションが複雑になるため時間がかかるのです。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">現地調査の前の段階で、一度自身で内見をして、電気ならブレーカーがあるか、ガスならガスメーターがあるかなどを確認しておいて、現地調査を依頼するデザイン会社に共有します。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">そうすれば前もって調べることも可能です。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<h3><span style="font-weight: 400;">誰が情報を持っているかわからない</span></h3>
<p><span style="font-weight: 400;">物件に関わる人や事業者によって、持っている情報にも差があります。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">不動産会社はあくまでお客さまに物件を紹介したり契約を取りまとめたりするだけです。実際に物件について管理を行っているのは管理会社や大家さんということが多いです。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">設計図などを不動産会社が持っていなくて、管理会社や大家さんから取り寄せるといったこともあります。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">以前サポートした例では、大家さんがテナントすべてを管理していたのですが、海外に出かけており「詳しい設計図や建物の電気容量などが確認できない」、「壁への穴あけの許可を確認できない」というトラブルもありました。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">その物件について誰がどの情報を持っているのかを確認することも大切です。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">不動産会社と管理会社が同じ場合、違う場合、管理会社に任せず大家さんがすべて管理している場合、どういう状況なのかを理解しておくのがよいでしょう</span><span style="font-weight: 400;">。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<h2><span style="font-weight: 400;">見積もりの調整に時間がかかるケース</span></h2>
<p><span style="font-weight: 400;">もう一つの原因は、概算見積もりに対してのデザイン会社と開業者のやりとりです。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">融資審査では、何にいくらお金がかかるかを金融機関に提示しなければなりません。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">もちろん融資用見積もりとして、内装費をざっくりと作ることもできなくはありません。しかし、実際の金額と大きくずれた見積もりでは、実際に工事を行うさいに資金が不足してしまいます。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">それゆえ、より現実的な数字を出してもらいます。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<h3><span style="font-weight: 400;">大幅に予算を超える</span></h3>
<p><span style="font-weight: 400;">資金計画で立てた内装の予算と比較して、あまりにも高くなってしまった場合、その物件で開業するかの検討が必要になります。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">「どこまで費用を抑えることができるのか」「価格を安くすることで妥協しなければならない点はどこか」をすりあわせます。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">内装については妥協できない点もでてきます。「費用」という視点だけで打ち合わせをすると、なかなか前に進みません。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">その場合「調達金額を増やす」という選択肢を検討します。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">予算よりも100万円増えてしまう場合には、100万円を削るのではなく、100万円を多く借りれないかも同時に考えます。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">費用ではなく投資、つまり開業後に「ちゃんと回収できるか」という発想も必要なのです。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<h3><span style="font-weight: 400;">相</span>見積もりを取る</h3>
<p><span style="font-weight: 400;">もう一つ、複数の内装会社に相見積もりを取る場合にも時間がかかります。一社目の見積もりを見て、費用の面で難しいと判断したら、別の会社にも調査を依頼します。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">そうすると、別の会社は独自に調査を行ってレイアウトと見積もりを作成します。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">しかし、注意が必要なのは、どの内装デザイン会社も予算通りに見積もりを作ることが可能だということです。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p>あるサロンオーナーは、内装の相見積もりをとったさいに、デザイン会社から「予算はいくらですか」と聞かれました。そしてその予算通りに見積もりを作成してもらい、「費用」の点からその会社に決めました。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>しかし結局、工事の段階で、その金額では理想のデザインを作れないことがわかり、残りは自分でDIYをすることになりました。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">本来、サロンのデザインやスペックの状態を考えると600万円かかるものを、予算に合わせて400万円で出すこともできます。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p>予算を聞かれて、その通りに作ることもできなくはありません。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">400万円でもできますが、完成図が自分の思うようなデザインやクオリティではなくなる可能性もあります。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">相見積もりを取る場合には、内装会社は他社を出し抜いて受注したいわけですから、要望通りの金額を出してきます。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">その時に、それを真に受けるのではなく、その費用でできる範囲を確認しなければ前に進めません。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">一番理想に近い状態でいくらになるか、どこまで妥協できるかという引き算で打ち合わせするのが正しいのです。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<h2><span style="font-weight: 400;">まとめ</span></h2>
<p><span style="font-weight: 400;">コラムでも何度か伝えている通り、開業準備は物件選定までが勝負です。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">「この物件で理想のサロンができるか」を確かめる大事なステップです。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">現実的な数字が出てきて、事業計画書を修正していくステップでもあります。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">内装は費用がかかるうえ、その後のサロン経営にも大きな影響を及ぼすため、慎重に進めていく必要があります。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">しかし、段取りを間違えると、なかなか融資審査まで進めません。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p>物件によっては調査自体に時間がかかる可能性もあります。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">予算にこだわりすぎると、内装デザイン会社と折り合いがつかず、決定まで時間がかかることもあります。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">スムーズに現地調査を行い融資審査に進めるためには、</span>現地調査の前の段階で「物件について調べておく」「内装費をシミュレーションしておく」ことを心がけるとよいと思います。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">●文／コンシェルジュ室：安斎</span></p>
]]></content:encoded>
										</item>
		<item>
		<title>運を引きよせよう！理想の物件を確保するためにできること。</title>
		<link>https://kaigyo.beautygarage.jp/archives/8303</link>
				<pubDate>Fri, 21 May 2021 05:58:02 +0000</pubDate>
		<dc:creator><![CDATA[ビューティガレージ コンシェルジュ室]]></dc:creator>
				<category><![CDATA[PICKUP]]></category>
		<category><![CDATA[不動産・店舗デザイン]]></category>
		<category><![CDATA[事業計画書作成]]></category>
		<category><![CDATA[物件契約]]></category>
		<category><![CDATA[物件選定]]></category>
		<category><![CDATA[融資]]></category>
		<category><![CDATA[面談]]></category>

		<guid isPermaLink="false">https://kaigyo.beautygarage.jp/?p=8303</guid>
				<description><![CDATA[せっかくよい物件が見つかったのに、他の事業者に取られてしまうことはよくあります。 &#160; 特に人気の出店エリアでは様々な業種の事業主が物件を探しています。初めて独立する人は資金に余裕がないので、資金調達をしないと物...]]></description>
								<content:encoded><![CDATA[<p><span style="font-weight: 400;">せっかくよい物件が見つかったのに、他の事業者に取られてしまうことはよくあります。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">特に人気の出店エリアでは様々な業種の事業主が物件を探しています。</span><span style="font-weight: 400;">初めて独立する人は資金に余裕がないので、資金調達をしないと物件契約ができません。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">したがって資本を持っている事業主がその場で即決されてしまうと手も足もでません。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">以前、こんなことがありました。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">ある日の午後、開業者と一緒に物件の現地調査を見に行く予定でした。しかし、その日の午前中に別の事業者が内見をして、その場で契約をしてしまったのです。そのため急に現地調査ができなくなってしまいました。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">開業サポートをしていても、物件を確保するのは難しいと痛感します。</span><span style="font-weight: 400;">しかし、開業者側も黙って指をくわえて見ているわけには行きません。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">よい物件が見つかったら「できるだけ早く契約できるように」行動することは非常に大切です。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<h2><span style="font-weight: 400;">事業計画書を作っておく</span></h2>
<p><span style="font-weight: 400;">物件の内見に行く前に事業計画書をある程度仕上げておきましょう。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">その物件で事業を始めたら「いくら位かかるのか」「どれだけの利益（売上）が見込めるのか」をざっくりと数字で出しておきます。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">事業計画書を不動産業者と共有することで、まずは大家さん側の懸念点を解消できます。つまり「ちゃんと家賃を支払えそうかどうか」に応えられるということです。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">売上の根拠、たとえば近くのサロンで働いていて集客が見込めること、がわかれば不動産業者も自信を持って大家さんに紹介できます。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">また保証会社からも事業計画書の提出を求められることがあります。そこでも効果を発揮するでしょう。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p>何よりも、事業計画書があればすぐに融資に動けるというメリットがあります。確かに、物件を調査して内装費やレイアウトが出来上がるまでに時間はかかります。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>しかし、細かな数字を調整するだけの人と、ゼロから融資のために事業計画書を作り始める人では、審査に行くまでのスピードが違います。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">物件だけ探していても、資金調達に備えて事業計画書を作っていなかったら、すぐにアクションも起こせませんし、時間が経ってしまい、他の事業主に取られる可能性は高まります。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<h2><span style="font-weight: 400;">融資スケジュールを共有する</span></h2>
<p><span style="font-weight: 400;">物件の現地調査を行って、数週間すると内装業者からレイアウトや概算の見積もりがあがってきます。同時に、融資に必要な「美容器具」など、その他の見積もりも集めます。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">事業計画書が出来上がっていれば、見積もりが揃ったらすぐに融資審査にいけます。そうすると、ある程度、融資審査のスケジュールがわかってきます。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">大事なのはそのスケジュールを不動産業者と共有することです。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">先日も現地調査に行ってきました。2週間以内に内装レイアウトと見積もりが揃う目処が立ったので、融資審査日を6月上旬に定めました。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">これを不動産業者に共有したところ、「6月下旬契約で7月上旬入居」で話をまとめてくれています。</span><span style="font-weight: 400;">融資審査日が確定したら、その情報も逐一不動産担当者に共有することです。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p>当然、融資がいつ決定するかはわかりません。しかしある程度のスケジュールを共有することで、「すぐに契約してほしい」と言われにくくなります。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>開業者がスケジュールを提示することで、相手側がそれを考慮して動いてくれることがよくあるのです。</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2><span style="font-weight: 400;">申込書を提出する</span></h2>
<p><span style="font-weight: 400;">申込みは契約とは異なります。その物件で契約する意思があるという宣言です。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">申込みを行うと、保証会社の審査を経て、契約ができる状態になります。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">審査は申込みをした順番に行われます。原則としては、最初の人が審査に通った場合には、その方が優先的に契約まで進めます。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">また、申込みをキャンセルするときに費用が発生しないケースであれば、申込みをするリスクは殆どありません。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">もちろん契約するには、現地調査をしっかり行ってその結果を見てからの判断することにはなると思います。</span><span style="font-weight: 400;">しかし、結果がでるまでの間に別の事業者に取られる可能性があるのならば、申込みは先にしてしまうことは一つの戦略です。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p>ただしやたらと色んな物件を仮押さえのように申込むと、不動産業者から敬遠されますので、「どうしてもここで開業したい」という物件だけにしましょう。</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2><span style="font-weight: 400;">契約するためにできることはやっておこう</span></h2>
<p><span style="font-weight: 400;">せっかく見つけた物件が取られて流れてしまったケースを何度も見てきました。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">前述した、現地調査の日に自分の前の内見者に物件を取られたケース。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">融資審査後に取られて、借入金を返金したケース。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">あるいは新築物件で工事がストップして流れたケース。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">つくづく物件は運だなと痛感します。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">それでもせっかく巡り合った物件を確保するためには、ただ待つだけではなく、しっかりと準備しておくべきです。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">特に重要だと思うのは事業計画書です。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">よい物件が見つかってから事業計画書を作る人は、たいてい融資審査も遅れてしまいます。事前準備が足りないからです。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">最初から融資を考えている人は、物件を取られないために先回りしておきましょう。まずは事業計画書を作ること。融資審査のスケジュールを早めに抑えること。その物件で開業できると判断したらすぐに申込むこと。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p>契約にたどり着くまでに、打てる手はすべて打って、物件審査と融資審査を待ちましょう。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>●文／コンシェルジュ室：安斎</p>
]]></content:encoded>
										</item>
		<item>
		<title>最短でオープンを目指せ！美容室開業を着実に進めるための６つのステップ</title>
		<link>https://kaigyo.beautygarage.jp/archives/7226</link>
				<pubDate>Wed, 21 Oct 2020 12:30:52 +0000</pubDate>
		<dc:creator><![CDATA[ビューティガレージ コンシェルジュ室]]></dc:creator>
				<category><![CDATA[PICKUP]]></category>
		<category><![CDATA[事業計画・ビジネスプラン]]></category>
		<category><![CDATA[事業計画書作成]]></category>
		<category><![CDATA[内装業者]]></category>
		<category><![CDATA[日本政策金融公庫]]></category>
		<category><![CDATA[流れ]]></category>
		<category><![CDATA[物件契約]]></category>
		<category><![CDATA[開業準備]]></category>

		<guid isPermaLink="false">https://kaigyo.beautygarage.jp/?p=7226</guid>
				<description><![CDATA[先日、日本政策金融公庫に行ってきました。かなり混んでいました。話によると、４月に創業する人たちが融資の相談に来ているそうです。 &#160; 業種はなんであれ、4月に創業するのに10月から動き出していることには注目すべき...]]></description>
								<content:encoded><![CDATA[<p><span style="font-weight: 400;">先日、日本政策金融公庫に行ってきました。かなり混んでいました。話によると、４月に創業する人たちが融資の相談に来ているそうです。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">業種はなんであれ、4月に創業するのに10月から動き出していることには注目すべきです。</span><span style="font-weight: 400;">融資を意識した開業は遅くても半年前から準備をしていくのです。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">「物件を見つけたので、すぐに融資を受けたい」という相談もよくいただきます。しかし、融資の前に踏むべきステップがあります。</span><span style="font-weight: 400;">物件が見つかっても、あるいは契約をしてしまっていても、すぐには融資に進めないのです。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p>だからこそ、半年前からスムーズに開業できるように、一つずつステップを踏んでいくのです。<span style="font-weight: 400;">SALONスターターでも「<a href="https://kaigyo.beautygarage.jp/kaigyononagare" target="_blank" rel="noopener noreferrer">開業の流れ</a>」を掲載していますが、</span><span style="font-weight: 400;">今回は、開業までのステップをより詳しく書いておきます。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<h2><span style="font-weight: 400;">【ステップ1】事業計画書作成・物件探し・採用活動</span></h2>
<p>最初にとりかかるのは事業計画書です。どんなサロンを作るのか。どこで開業するのか。どのくらいの規模でやるのか。どうやったら儲かるのか。こうしたことを念頭に、事業計画書を作っていきます。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>同時に始めるのが、物件探しです。コンセプトやターゲットが決まると、物件選びの判断基準が明確になります。逆に、物件が決まってからコンセプトやターゲットを決めるケースもあります。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">また、目標の売上を達成するためには、一緒に働く人を探すことも大切です。人手不足もあり、なかなか決まらないことが多いため、オープンギリギリまで採用活動を続ける人もいます。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">立地を絞ってからでないと、働く人が迷ってしまうので、ある程度固まってから採用を始めます。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p>※おすすめ関連記事</p>
<p>『<a href="https://kaigyo.beautygarage.jp/archives/3285" target="_blank" rel="noopener noreferrer">あなたのサロンの価値は？ 繁盛店に導くセールスポイントの見つけ方</a>』</p>
<p>『<a href="https://kaigyo.beautygarage.jp/archives/5572" target="_blank" rel="noopener noreferrer">開業すべき場所はここ！ 美容室の出店エリアパターンと攻略法</a>』</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2><span style="font-weight: 400;">【ステップ2】見積もり収集と開業資金の決定</span></h2>
<p><span style="font-weight: 400;">事業計画書がある程度完成したら、サロンを作るためにいくら使うのかを決めます。つまり費用を算出する作業です。費用になるのはすべて見積もりを取るのが理想です。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">しかし、現実的には細かい経費はこの段階ではわからないので、予想として割り当てるだけでも大丈夫です。</span><span style="font-weight: 400;">少なくとも、物件や内装費、美容器具など設備資金にかかるものは必要になります。金額が大きければ大きいほど正確に見積もりをとります。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">見積もりを取る＝業者やメーカーを決めることでもあります。このステップに時間をかけないと、あとでトラブルになります。</span><span style="font-weight: 400;">特に内装費の見積もりは、現地調査を実施してもらい物件の設備の状態などを調べてもらうのは欠かせません。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">物件が見つかっても、その物件でサロンを作るのにいくらかかるのかを見積もらなければ、次のステップには行けないのです。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p>※おすすめ関連記事</p>
<p>『<a href="https://kaigyo.beautygarage.jp/archives/1586" target="_blank" rel="noopener noreferrer">美容室開業に必要な初期費用『設備資金』と『運転資金』の知識まとめ</a>』</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2><span style="font-weight: 400;">【ステップ3】融資審査</span></h2>
<p><span style="font-weight: 400;">見積もりを集めて、開業費用がわかったら、必要な資金の調達を行います。つまり融資のための準備です。日本政策金融公庫の融資審査では、提出する資料がいくつもあります。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">推薦書、借入申込書、通帳、美容師免許など審査に必要なものを揃えなければ審査面談に進めません。融資を意識しているのであれば、前もって準備しておくとスムーズです。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">また、自分の書いた事業計画書を読み直して、融資面談でしっかりと答えられるように練習しておきましょう。自分の実績をアピールできるものがあれば用意するのもおすすめです。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">売上実績、コンテストの表彰状、自分のスタイルが載った雑誌などは計画の裏付けになります。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">資料をそろえて、いよいよ融資面談に臨みます。通常であれば、申込みから融資決定まで約１ヶ月かかります。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p>※おすすめ関連記事</p>
<p>『<a href="https://kaigyo.beautygarage.jp/archives/6499" target="_blank" rel="noopener noreferrer">審査をスムーズに進めるために欠かせない！創業融資の提出資料チェックリスト</a>』</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2><span style="font-weight: 400;">【ステップ4】打ち合わせ</span></h2>
<p>融資面談を終えて結果がでるまで、できることを進めていきます。基本的には契約することを前提に業者と打ち合わせを進めていきます。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>・内装業者との打ち合わせ</p>
<p>計画した予算に従って、レイアウトや実際のサロイメージを決めていきます。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>・不動産業者との打ち合わせ</p>
<p>契約書の内容の確認や、入居可能な日にち、融資がおりた場合を想定した入金日などを決めていきます。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>・販促物にかかわる打ち合わせ</p>
<p>内装業者と同様、広告代理店やデザイン会社と、ロゴやホームページの内容、ポータルサイトであればクーポンなどを決めていきます。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">「契約締結まで何も進めない」という場合には、例えば内装デザインのイメージだったり、商材だったり、自分なりに情報を集めて打ち合わせに備えましょう。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p>※おすすめ関連記事</p>
<p>『<a href="https://kaigyo.beautygarage.jp/archives/4549" target="_blank" rel="noopener noreferrer">成功の秘訣は協働作業！ 開業におけるビジネスパートナーとの付き合い方</a>』</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2><span style="font-weight: 400;">【ステップ5】契約</span></h2>
<p>晴れて融資が通ったら、いよいよ各種、契約を結びます。契約を結ぶことでテナントを借りることができ、工事をスタートできるのです。主な契約は以下の通り。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>・日本政策金融公庫との契約</p>
<p>借用書（申込書）を書いて日本政策金融公庫に送付します。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>・不動産との契約</p>
<p>契約書を交わして入金します。鍵の受け渡しを行います。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>・内装業者との契約</p>
<p>内装費用を確認して契約を交わします。多くは、工事前に半額を入金、完成後に残高を支払います。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>※おすすめ関連記事</p>
<p>『<a href="https://kaigyo.beautygarage.jp/archives/617" target="_blank" rel="noopener noreferrer">騙されてない？ サロンの物件契約でチェックすべきポイント3つ</a>』</p>
<p>『<a href="https://kaigyo.beautygarage.jp/archives/6582" target="_blank" rel="noopener noreferrer">覚えておきたい！美容室開業にかかわる民法改正【不動産契約】</a>』</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2><span style="font-weight: 400;">【ステップ6】営業準備</span></h2>
<p>いよいよ工事がスタートして、サロンができることが決まったら、ハコの中身を揃えていきます。サロンが完成してすぐにオープンできるような体制にしていく必要があります。まず取り掛かるべきは以下の４つ。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>・電気・ガス・水道</p>
<p>申し込みをして利用日を確認しましょう。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>・美容器具・設備</p>
<p>特にシャンプー台など大型のものは工事の日程に合わせて納品しましょう。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>・商材・備品</p>
<p>細々したものを揃えなければなりません。忘れがちなのは保健所による立ち入りに必要なもの。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>・スタッフ</p>
<p>給与や勤務時間などを取り決めて、雇用契約を結びます。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>上記のものに加え、お客さまが予約をして、施術をして、お帰りいただくまでのプロセスの中で必要なものをすべて揃えなければいけません。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>・雑誌／タブレット</p>
<p>・BGM</p>
<p>・予約システム、売上システム</p>
<p>・クレジットカード決済・電子マネー決済など</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>もちろん工事が完成しないと進まないタスクはありますが、こうしたサービスも事前に情報収集してくとスムーズです。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>※おすすめ関連記事</p>
<p>『<a href="https://kaigyo.beautygarage.jp/archives/1437" target="_blank" rel="noopener noreferrer">忘れないで！ サロン開業における保健所での手続きと提出書類まとめ</a>』</p>
<p>『<a href="https://kaigyo.beautygarage.jp/archives/5101" target="_blank" rel="noopener noreferrer">お客様にはどう映る？ サロンオープンまでに考えるべき営業準備のコツ</a>』</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2>【まとめ】開業の手順に沿って確実にオープンを目指す</h2>
<p>失敗しない開業のコツは、着実に一つ一つのステップを踏んで進めていくことに尽きます。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>先日「なんの準備もしていなかったのに、条件の良い物件が急にでてきた」と相談に来られた方がいました。しかし、実際に事業計画書の作成から始めてもらうと「その物件では開業できそうにない」ことがわかりました。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>手順に沿って進めることがいかに大切かがわかります。６つのステップを考えれば、開業はすぐにはできないのです。実際は遅くとも半年前には第一ステップに取り掛からなければオープンには間に合いません。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>10月のこの時期、来年4月の創業に向けて日本政策金融公庫で相談をしている人がいるのは、当たり前の光景なのです。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>来年の春にオープンを考えている方は、遅くとも年内中には開業準備を始めましょう。<a href="https://kaigyo.beautygarage.jp/kaigyomuryosodan" target="_blank" rel="noopener noreferrer">開業無料相談</a>へのお問い合わせお待ちしております。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>●文／コンシェルジュ室：安斎</p>
]]></content:encoded>
										</item>
		<item>
		<title>覚えておきたい！美容室開業にかかわる民法改正【不動産契約】</title>
		<link>https://kaigyo.beautygarage.jp/archives/6582</link>
				<pubDate>Thu, 04 Jun 2020 02:00:40 +0000</pubDate>
		<dc:creator><![CDATA[ビューティガレージ コンシェルジュ室]]></dc:creator>
				<category><![CDATA[PICKUP]]></category>
		<category><![CDATA[不動産・店舗デザイン]]></category>
		<category><![CDATA[ローン]]></category>
		<category><![CDATA[民法改正]]></category>
		<category><![CDATA[物件契約]]></category>
		<category><![CDATA[連帯保証人]]></category>

		<guid isPermaLink="false">https://kaigyo.beautygarage.jp/?p=6582</guid>
				<description><![CDATA[2020年4月に民法が改正されました。美容室の開業に関わるところでは、事業用の不動産契約についていくつか変更点がありました。 &#160; 連日コロナ関連のニュースが続いていて、4月1日の民法改正もあまり話題になりません...]]></description>
								<content:encoded><![CDATA[<p><span style="font-weight: 400;">2020年4月に民法が改正されました。美容室の開業に関わるところでは、事業用の不動産契約についていくつか変更点がありました。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">連日コロナ関連のニュースが続いていて、4月1日の民法改正もあまり話題になりませんでしたが、美容室を開業するにあたって物件の取得は不可欠です。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">そこで今回は、民法改正について、不動産契約の変更点のポイントと注意点をお伝えします。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<h2><span style="font-weight: 400;">連帯保証人の保護</span></h2>
<p>事業用不動産契約においての変更点のポイントは連帯保証人です。物件契約時に「貸主、借主双方が、連帯保証人に合意をとってください」ということです。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">そもそも連帯保証人は、契約者が支払いできない家賃や原状回復に関する支払いを、契約者に代わって責任を負うことになります。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">連帯保証人とはとてもリスクの高い役割なのです。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">契約者の滞納した家賃がどんなに高額になった場合でも、貸主側は連帯保証人に請求できます。そして連帯保証人は抵抗することができません。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">民法改正は、こうした連帯保証人のリスクを軽減する措置を貸主側に課すことになります。つまり、貸主側が無制限に連帯保証人に責任を押し付けない仕組みを作ったということです。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<h2><span style="font-weight: 400;">極度額を設ける</span></h2>
<p><span style="font-weight: 400;">今回の民法改正により、不動産契約締結時に、連帯保証人の責任限度額＝極度額を定めることが義務化されました。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">契約時には、連帯保証人が支払うべき保証金の上限を決めなければいけません。この極度額が記載されていない契約は無効となります。</span></p>
<p>賃貸契約書には、以下のような文言が入ることになります。</p>
<p>&nbsp;</p>
<blockquote><p><span style="font-weight: 400;">連帯保証人は、甲（賃貸人）に対し、乙(賃借人）が本契約上負担する一切の債務を極度額200万円の範囲内で連帯して保証する。</span></p></blockquote>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">極度額設定については特に法律上で定めていません。賃貸人と連帯保証人の間で合意した金額を自由に設定することになります。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">当然、貸主側は多く取りたいと思います。でも連帯保証人が尻込みする額であれば合意にいたりません。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">このあたりは管理会社も試行錯誤をしているようです。家賃の10ヶ月〜12ヶ月分くらいを極度額に設定しているところが多い気がします。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">管理会社は家賃の滞納だけでなく、原状回復工事にかかる費用なども考慮に入れて極度額を決めています。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">契約書に連帯保証人が負うべき責任の金額が明記されることになりました。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">金額を見て驚くかもしれませんが、上限が明確になるということは、その金額以上に請求されることがないということですので、連帯保証人としてはいいことです。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<h2><span style="font-weight: 400;">賃借人から連帯保証人への情報提供の義務化</span></h2>
<p><span style="font-weight: 400;">今回の民法改正では、借主から連帯保証人への情報提供も義務化されました。</span><span style="font-weight: 400;">連帯保証人になる人に「本当にこの人の連帯保証人になるべきかを判断できる材料を渡してください」ということです。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">先述したように連帯保証人が背負う責任は非常に重く、軽々しく引き受けることのできるものではありません。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">自分と一緒になって、責任を追ってくれる人へ、自分の状況を包み隠さず伝えるのは当然のことだとも思います。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">具体的には５つの項目に関わる情報を提供します。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">１）賃借人の財産状況</span></p>
<p><span style="font-weight: 400;">２）賃借人の収支状況</span></p>
<p><span style="font-weight: 400;">３）賃借人の債務状況</span></p>
<p><span style="font-weight: 400;">４）賃借人の債務返済状況</span></p>
<p><span style="font-weight: 400;">５）貸主に担保提供している場合には、その担保情報</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">もしも、連帯保証人が借主から情報を提供されず、誤った判断で連帯保証人を引き受けた場合、連帯保証人は、連帯保証人契約を取り消すことができます。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<h2><span style="font-weight: 400;">賃貸保証会社</span></h2>
<p><span style="font-weight: 400;">上記で見てきた「極度額の設定」「借主からの情報提供」は、あくまで個人が連帯保証人になる場合です。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">民法改正では賃貸保証会社のような法人が連帯保証人の場合には、極度額の設定も不要ですし、情報提供の義務も発生しません。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">多くの開業者は連帯保証人を親族にお願いします。ですので、こうしたルールが敷かれると「親族への気遣いから連帯保証人をつけたくない」</span><span style="font-weight: 400;">という人も出てくると思います。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">その場合には、賃貸保証会社を利用したいと訴える人も増えていくでしょう。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">しかしながら、賃貸借契約では貸主側が、賃貸保証会社と連帯保証人両方を求めるケースが多いようです。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">特に事業用物件は、借主のビジネスがうまく行かない場合に、家賃の支払いが困難になります。貸主としてもリスク管理が求められているのです。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">したがって「極度額の設定」「借主の情報提供」は避けられないと思います。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">まとめ</span></p>
<p><span style="font-weight: 400;">民法改正で、不動産契約は貸主と借主だけでなく、連帯保証人の合意も必要になりました。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">多くの開業者は、賃貸契約において親族を連帯保証人につけることになります。親族は開業者にとって一番大切なサポーターです。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">不動産契約を結ぶ場合には、自分の状況を知らせておきましょう。これは不動産契約に関わらず、開業に関わる事業者との取引でも同じです。協力者への情報提供は重要です。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">自己開示はトラブルを予防する手立てになります。まずい情報ほど、関係者へ早めに伝えるようにしましょう。</span></p>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="font-weight: 400;">●文／コンシェルジュ室：安斎</span></p>
<p>&nbsp;</p>
]]></content:encoded>
										</item>
		<item>
		<title>コロナウイルス感染症による影響の中で、開業者が注意すべきこと</title>
		<link>https://kaigyo.beautygarage.jp/archives/6372</link>
				<pubDate>Mon, 23 Mar 2020 07:55:25 +0000</pubDate>
		<dc:creator><![CDATA[ビューティガレージ コンシェルジュ室]]></dc:creator>
				<category><![CDATA[PICKUP]]></category>
		<category><![CDATA[インタビュー・レポート]]></category>
		<category><![CDATA[コロナウイルス]]></category>
		<category><![CDATA[収支シミュレーション]]></category>
		<category><![CDATA[日本政策金融公庫]]></category>
		<category><![CDATA[物件契約]]></category>
		<category><![CDATA[運転資金]]></category>

		<guid isPermaLink="false">https://kaigyo.beautygarage.jp/?p=6372</guid>
				<description><![CDATA[コロナウイルス感染症のビジネスへの影響は、日に日に厳しさを増しています。 &#160; 先日、日本政策金融公庫へ行ってきましたが、いつもとは違う雰囲気に驚きました。事業主が列をなして融資面談を待っていたのです。※1 &#038;n...]]></description>
								<content:encoded><![CDATA[<p>コロナウイルス感染症のビジネスへの影響は、日に日に厳しさを増しています。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>先日、日本政策金融公庫へ行ってきましたが、いつもとは違う雰囲気に驚きました。事業主が列をなして融資面談を待っていたのです。※1</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>多くの中小企業が資金繰りに四苦八苦している状況が続いており、日本政策金融公庫の担当者も必死の対応に追われています。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>こうした環境の変化の中で、開業に向けて進めている人、年内にオープンを目指している人はどんなところに注意しなければならないでしょうか。</p>
<p>※1 BeaUTOPIA『<a href="https://www.beautopia.jp/16724" target="_blank" rel="noopener noreferrer">開業1年目の美容室は？ 新規出店で売上増だと？ 新型コロナ対応融資について日本政策金融公庫に聞きました</a>』</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2>創業融資の遅れ</h2>
<p>多くの開業者が日本政策金融公庫やその他金融機関から借入を行います。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>通常であれば、日本政策金融公庫に創業融資の申し込みをして、面談・審査・決定・着金というプロセスに１ヶ月程度かかります。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>ところが、このプロセスに遅れが生じてきています。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>現在、日本政策金融公庫は、コロナウイルス感染症で影響を受けた事業者に対して「<a href="https://www.beautopia.jp/16584" target="_blank" rel="noopener noreferrer">無利子・無担保」で融資</a>を行っています。多くの事業者から申し込みがあって、公庫の担当者は対応に追われています。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>それゆえ、創業融資の審査に人員が割けない事態が発生しているのです。面談後、担当者は実際に現地に足を運んで審査を行います。その時間が確保するのが難しい状況なのです。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>創業融資のプロセスは、２ヶ月以上かかる可能性がでているのです。</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2>不動産契約の遅れ</h2>
<p>融資決定が遅れると、今度は物件が流れるリスクも高くなります。多くの開業者は、借入金によって物件契約にかかる費用を支払います。融資が決まるまで、物件契約をしないのが基本です。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>しかし、物件を申し込んでから融資が決まるまでの期間が伸びると、なかなか契約ができません。すると次のことが起こりえます。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>１）早く家賃収入が欲しい貸主が、他の人に物件を貸したいと思う。２）資本力のある事業主が、先に物件を契約してしまう。というリスクです。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>こうした状況に陥った場合、開業者ができることは不動産会社を介して、貸主と交渉することです。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>融資が遅れる可能性が高いことを理解してもらい、契約時期を先延ばししてもらいます。難しい場合には、手付金・保証金の一部を先に支払いして、物件契約を待ってもらうといったことも考えるべきです。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>ではそうした支払いのための資金はどうすべきでしょうか。頼れるのは身内です。親族に頼んで、家賃の一ヶ月分を払ってもらうなど、短期間の資金繰りを行います。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>カードローンや消費者ローンは金利が高いため、開業者がつなぎ融資を使うことはおすすめできません。まずは親族にあたってみましょう。</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2>集客への不安</h2>
<p>先日「コロナウイルス感染症が流行しているという状況でオープンしても大丈夫か？」といった相談を受けました。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>正直、どこまで長引くかわからないのが現状です。実際に、自身が働いているサロンでも影響がでたという人も多くいます。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>主婦層をメインターゲットにしているサロンでは予約キャンセルが相次ぎました。お客さまの子どもが急に休校になり自宅で過ごすことになったからです。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>また、「卒業式や春休みのイベントが中止になったため、例年に比べて学生の予約が大きく減った」という声も聞こえてきます。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>SALONスターターでは何度もお伝えしておりますが、集客はコントロールできません。それを前提にして計画を立てる必要があります。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>つまり、損益分岐点を明らかにして、最低限必要な客数をクリアできるまで、経費を抑えていくやり方です。※2</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>たとえ新規集客がゼロでも、自分の固定客が定期的にくればサロンは存続できる計画が理想だと思います。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>もし、固定客が見込めない場合には、資金を多めに確保する戦略が必要です。<a href="https://www.tsr-net.co.jp/news/analysis/20191111_03.html" target="_blank" rel="noopener noreferrer">東京商工リサーチ</a>によれば、倒産の原因の８割は販売不振です。９割が小・零細規模のサロンです。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>「創業時に想定しているよりも、お客さまは来ない」ということだと思います。だからこそ、運転資金の確保は必須です。資金ショートを防ぐことで、サロンの寿命を延ばすことができます。</p>
<p>※2 『<a href="https://kaigyo.beautygarage.jp/archives/4741" target="_blank" rel="noopener noreferrer">経費計算からスタート！ 損益分岐点を使った売上目標の立て方【前編】</a>』</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2>まとめ：楽観的な計画を立てない</h2>
<p>コロナウイルス感染症が社会・経済に大きな影響を及ぼしています。いつ収束するかは誰もわかりません。これから開業する人は、常にアンテナを張って情報収集に努めましょう。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>すでに開業準備に取り掛かっている人は、融資審査の遅れと不動産契約のタイミングの問題を克服する必要があります。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>「融資に時間がかかって物件が流れるかもしれない」と想定して、不動産に働きかけたり、親族に支援を依頼したり行動してみましょう。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>こうした状況だからこそ、万が一を想定しながら、より現実的な、あるいは悲観的な計画を立てることをお勧めします。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>●文／コンシェルジュ室：安斎</p>
]]></content:encoded>
										</item>
		<item>
		<title>その不動産契約価格は適正？ サロンの物件取得にかかる費用の内訳まとめ</title>
		<link>https://kaigyo.beautygarage.jp/archives/6109</link>
				<pubDate>Tue, 18 Feb 2020 01:45:33 +0000</pubDate>
		<dc:creator><![CDATA[ビューティガレージ コンシェルジュ室]]></dc:creator>
				<category><![CDATA[PICKUP]]></category>
		<category><![CDATA[不動産・店舗デザイン]]></category>
		<category><![CDATA[仲介手数料]]></category>
		<category><![CDATA[保証金]]></category>
		<category><![CDATA[家賃]]></category>
		<category><![CDATA[居抜き物件]]></category>
		<category><![CDATA[物件取得費用]]></category>
		<category><![CDATA[物件契約]]></category>

		<guid isPermaLink="false">https://kaigyo.beautygarage.jp/?p=6109</guid>
				<description><![CDATA[サロンの開業にあたって最初にお金がかかるのは、物件取得費用です。当然ですが、物件を契約しなければ内装工事も始められません。 &#160; 開業費用において物件取得費用は、内装費用に次いで大きな額になります。居抜き物件の場...]]></description>
								<content:encoded><![CDATA[<p>サロンの開業にあたって最初にお金がかかるのは、物件取得費用です。当然ですが、物件を契約しなければ内装工事も始められません。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>開業費用において物件取得費用は、内装費用に次いで大きな額になります。居抜き物件の場合であれば、物件取得費用が一番大きな金額になるでしょう。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>しかしながら、これだけ大きな物件取得費用について、しっかりと把握できているという人は意外と少ないもの。今回は、物件契約時にかかる費用の内訳について解説します。</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2>不明瞭な物件取得費用</h2>
<p>内装費に関しては、「必要な設備環境を整える」「ターゲット客の好むデザインにする」などが価格に反映され、費用を抑えたい場合には、壁や床の質を落としたり、不要なものを取り除いたりすることでコントロールできます。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>「何にいくらかかっている」ということが明確で、要・不要が判断しやすい費用と言えます。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>これに対し、不動産の契約時にかかる費用は価値を見出しにくいのです。仲介手数料の相場は家賃の1か月分。保証金をいくらにするかは貸主の判断。物件取得費用は“納得感”を得にくいものが多いのです。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>これを少しでも解消するためには、その不動産を契約するときに、何にお金を支払っているのかをきちんと理解しておく必要があります。</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2>保証金（敷金）</h2>
<p>賃貸借契約時に、借主から貸主に支払うお金のこと。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>厳密には、退去時に戻ってきますので、支払うのではなく“預ける”お金で、敷金と同様の意味です。金額は家賃の2～12か月分と貸主によって幅広く設定されてます。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>保証金の主な目的は、貸主が家賃の滞納などに備えておくためです。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>預けるお金とはいえ、保証金の一部は退去時に補修費等の費用として差し引かれることもあります。これを「敷引き」と言い、このぶんのお金は戻ってきません。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>美容室は内装工事を行うため、原状回復に対する懸念やサロン経営への不安（家賃滞納など）によって、保証金を上げる貸主もいます。チラシでは6か月だったのに、美容室という理由で10か月にされたというオーナーもいました。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>保証金は物件契約で一番お金がかかる部分です。逆に言えば、保証金が少なければ取得費用を低く抑えられます。</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2>礼金</h2>
<p>もともとは、貸主に謝意を示すために支払うとされていたものですが、最近は単なる貸主への支払い手数料のようなものになっています。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>家賃の1～2か月分の支払いが一般的ですが、礼金を取らない貸主も増えてきているようです。</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2>仲介手数料</h2>
<p>テナントの紹介や契約の手続きなどの対価として不動産会社に支払うお金です。仲介手数料に関しては、家賃の1か月分（＋消費税）と上限があります。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>たいていの場合は上限の1か月分になりますが、まれに仲介手数料がゼロ、もしくは半額という物件もあります。不動産会社自体が所有するテナント（不動産会社が貸主）であるケース、あるいは、仲介手数料の半分を貸主から徴収するケースなどがそれに当てはまります。</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2>前払い家賃</h2>
<p>契約日から次の家賃支払い日までの家賃を、契約時にまとめて支払うものです。契約時期によって金額が異なります。月の真ん中から家賃が発生する場合には、家賃の半額を支払います。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>貸主によっては、内装工事の期間をフリーレント（家賃無料）にしてくれることもあり、この場合は前払い家賃の費用を抑えることができます。</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2>家賃保証会社への支払い</h2>
<p>家賃保証会社は、借主に家賃滞納があった場合に、貸主に家賃を立て替えて支払いをするものです。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>連帯保証人を代行するため、借主にとっては契約時に連帯保証人が不要というメリット、貸主にとっては賃料の未回収リスクを軽減できるメリットがあります。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>費用は保証会社によって幅がありますが、開業サポートをしていると、家賃の60～80％程度の金額を設定している会社が多いようです。1年間家賃を滞納せず支払った場合には、次の年から支払い額も下がります。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>保証会社へ加入する場合には、事前審査が必要です。源泉徴収や給与証明などの提出を求められ、事業計画書の提出を条件にする保証会社もあります。</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2>まとめ</h2>
<p>物件契約時にかかる費用は</p>
<p>・保証金（敷金）<br />
・礼金<br />
・仲介手数料<br />
・前払い家賃<br />
・保証会社への支払い</p>
<p>から構成されます。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>冒頭でも書きましたが、こうした費用の中に価値を見出すのは難しいのです。「なぜ保証金が10か月分なのですか？」と聞いても、合理的な説明は返ってきません。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>また、貸主への交渉でも、不動産を挟んで行うことが多いため、提示された金額を変えることは困難です。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>大事なことは、1）そのエリアで集客が見込めるか、2）その家賃で利益を出しサロンを経営できるかということ。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>物件取得費用に見合う価値を出すのはサロン自身だということを肝に銘じておきましょう。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>●文／コンシェルジュ室：安斎</p>
<p>&nbsp;</p>
]]></content:encoded>
										</item>
		<item>
		<title>資金の確保が最優先！ 物件契約を巡るトラブルと対処法</title>
		<link>https://kaigyo.beautygarage.jp/archives/5367</link>
				<comments>https://kaigyo.beautygarage.jp/archives/5367#respond</comments>
				<pubDate>Tue, 17 Sep 2019 01:33:07 +0000</pubDate>
		<dc:creator><![CDATA[ビューティガレージ コンシェルジュ室]]></dc:creator>
				<category><![CDATA[PICKUP]]></category>
		<category><![CDATA[不動産・店舗デザイン]]></category>
		<category><![CDATA[不動産会社]]></category>
		<category><![CDATA[物件契約]]></category>
		<category><![CDATA[融資]]></category>

		<guid isPermaLink="false">https://kaigyo.beautygarage.jp/?p=5367</guid>
				<description><![CDATA[コンシェルジュ室の開業相談に寄せられる問い合わせの中に、「よい物件が見つかったので、契約しようと思うのですが」というものがあります。 &#160; 「資金調達はお済みですか」と聞くと、「契約してから融資を受けるつもり」と...]]></description>
								<content:encoded><![CDATA[<p>コンシェルジュ室の<a href="https://kaigyo.beautygarage.jp/kaigyomuryosodan">開業相談</a>に寄せられる問い合わせの中に、「よい物件が見つかったので、契約しようと思うのですが」というものがあります。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>「資金調達はお済みですか」と聞くと、「契約してから融資を受けるつもり」と答える人がいらっしゃいます。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>このように、よい物件を確保したいがあまり、思い切って契約にまで走ってしまいがちですが、『<a href="https://kaigyo.beautygarage.jp/kaigyononagare">開業の流れ</a>』でも示している通り、物件の確保は資金調達の後です。この順番を間違うとトラブルになります。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>一方で、不動産会社は早く物件契約をしてもらいたいと思っています。人気のエリアでは、「早く契約しないと取られますよ」と言いながら契約を迫ってくることもあります。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>今回は、物件契約についての注意点をお伝えします。</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2>融資前に物件契約をするリスク</h2>
<p>よい物件が見つかったら、まずは申込みをします。これは契約ではありません。申込者が多い場合は、大家さんが選定して契約者を決めます。申込時点では、物件を確保したことにはなりません。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>では、まだ他に申込みをしている人がいなくて、すぐに契約ができる状態の場合どうでしょうか。申込者が自分だけだと思うと、早く契約をして抑えたいと思いがちです。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>もし、すぐに物件契約をしたとすると、物件取得費用として以下のような費用が発生します。</p>
<p>・保証金（敷金）<br />
・礼金<br />
・仲介手数料<br />
・前受金<br />
・保証会社への支払い</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>たとえば保証金（敷金）が6か月、礼金が1か月とすると、家賃20万円の物件を取得するには、140万円以上の支払いが発生します。まずこのお金を自己資金から出す必要があります。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>物件契約をした場合、万が一融資に落ちてしまっても、すぐに退去することはできません。多くの不動産では次の募集をとるために、解約は数か月前に通達するように定めています。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>つまり、解約したいと申し出ても数か月間は空家賃の支払いが発生するのです。20万円の家賃の物件を解約したい場合、仮に半年後に退去と考えると120万円は出ていくことになります。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>このケースで資金調達に失敗したら、トータルで280万円以上の費用が飛ぶことになります。そうなると、自己資金が減るわけですから、新しい物件を見つけたとしてもすぐに再挑戦できません。</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2>大家さんの立場から見た物件契約</h2>
<p>逆に、サロンオーナーがすぐに契約をしたいと思っていても、大家さんがNGを出すケースもあります。大家さんの立場に立つと、家賃を継続的に支払える人に貸したいのです。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>「自己資金300万円で初めて開業します」という人には、そもそも魅力を感じません。これからサロンオーナーになる人は、資金が不十分のうえ、経営の経験がないからです。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>したがって、大家さんは不動産会社を介して、サロンオーナーに事業計画書の提出を求めたり、保証会社に入ってもらうように要請したりします。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>また大家さんは、所有物件をいろいろといじられるよりも、そのまま使ってもらえる業種を好む場合もあります。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>たとえば、事務所使用の物件に美容室が入る場合には、天井や壁を壊したり、ボイラーを設置したりして工事が増えます。そうすると、大家さんとしては事務所として入ってくれる人を優先します。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>こうしたリスクを嫌って、“美容室として使う場合には保証金（敷金）を上げる”という大家さんもいます。</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2>融資担当者の立場から見た物件契約</h2>
<p>物件契約をしてから融資を受ける場合、面談で突っ込まれる場合があります。融資担当者からすると、まだ融資を決定していないのに、自己資金だけで契約を済ませてしまうのはリスクがあると考えるのです。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>面談で話していても、契約に至った経緯やその後の展開などを明確に話せないと、無計画なオーナーと思われるかもしれません。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>融資担当者は、事業計画書と面談だけで融資を決めるわけではありません。担当者は現地に行って物件を確認します。そのとき、物件の立地がふさわしくないと判断されると融資を見送られるリスクもあるのです。</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2>申込み→融資審査を迅速に行う</h2>
<p>これまで見てきたように、よい物件があっても、すぐに契約をすることはかなりリスクがあります。それでもせっかくよい物件に巡り合えたのだから、そこで契約をしたいと思うのももっともです。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>では、どうしたらよいのでしょうか？　それは“申込み”と“融資”の間隔を短くすることです。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>よい物件が見つかったと言ってご来場される人の多くは、事業計画書を作成していません。融資を受けるには、事業計画書を作る必要があります。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>事業計画書を作成していないと、</p>
<p><strong><span style="color: #ff0000;">物件申込み</span>　⇒　事業計画書の作成　⇒　<span style="color: #ff0000;">融資面談</span>　⇒　融資決定　⇒　物件契約</strong></p>
<p>になります。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>しかし、もし事業計画書を先に作っておけば、</p>
<p><strong>事業計画書の作成　⇒　<span style="color: #ff0000;">物件申込み</span>　⇒　<span style="color: #ff0000;">融資面談</span>　⇒　融資決定　⇒　物件契約</strong></p>
<p>という順番になります。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>申込みから面談までの時間を短縮できます。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>融資審査は申込みから融資決定まで約1か月かかります。不動産会社にも、「1か月後には融資が決定します」と言えるのです。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>融資スケジュールを不動産会社と共有できることで、契約できそうな期間が明確になります。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>逆に、「これから事業計画書を作って面談しに行きます」ですと、事業計画書の作成に時間がかかれば面談自体も遅くなります。具体的な契約日が設定できなくなります。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>すぐに面談に動けるようにしておくことは、大家さんを待たせる時間を短縮するだけでなく、不動産会社との信頼関係を結ぶのにも大事なのです。</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2>まとめ：事業計画書は早めに仕上げる</h2>
<p>いくら理想の物件が見つかっても、資金調達のめどが立ってからでなければ契約をすべきではありません。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>素早く物件を確保するためには、あらかじめ事業計画書を作成しておいて、物件の申込みと同時に融資審査を受けられるよう段取りを組むことが必要です。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>万が一、「もう物件を待つことができない」と言われたら、交渉が必要になります。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>たとえば、保証金（敷金）の一部を先に支払うことで物件を契約する意思を示し、他からの募集をストップしてもらいます。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>また、契約を結ばざるを得なくなった場合には、「融資が通らなかったら解約できる」という項目を契約書に入れてもらうなどして、リスク管理を行ったうえで契約を結びましょう。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>いつ理想の物件に出会えるかはわかりません。物件が出てきてから動き出すのでは遅いのです。できるだけ早く物件契約できるよう、事業計画書はすぐにでも作っておくべきです。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>●文／コンシェルジュ室：安斎</p>
<p>&nbsp;</p>
]]></content:encoded>
							<wfw:commentRss>https://kaigyo.beautygarage.jp/archives/5367/feed</wfw:commentRss>
		<slash:comments>0</slash:comments>
							</item>
		<item>
		<title>サロンオーナー必見！ 居抜き物件の内覧でチェックすべき重要ポイント</title>
		<link>https://kaigyo.beautygarage.jp/archives/4646</link>
				<comments>https://kaigyo.beautygarage.jp/archives/4646#respond</comments>
				<pubDate>Tue, 07 May 2019 01:07:47 +0000</pubDate>
		<dc:creator><![CDATA[ビューティガレージ コンシェルジュ室]]></dc:creator>
				<category><![CDATA[不動産・店舗デザイン]]></category>
		<category><![CDATA[居抜き物件]]></category>
		<category><![CDATA[物件契約]]></category>
		<category><![CDATA[物件選び]]></category>
		<category><![CDATA[物件選定]]></category>

		<guid isPermaLink="false">https://kaigyo.beautygarage.jp/?p=4646</guid>
				<description><![CDATA[以前の記事『カンタン解説！ 「スケルトン物件」と「居抜き物件」の基礎知識』で、居抜き物件のメリット、デメリットをお伝えしました。 &#160; 今回は、実際に居抜き物件を内覧するときに“どこをチェックすれば良いのか”を具...]]></description>
								<content:encoded><![CDATA[<p>以前の記事『<a href="https://kaigyo.beautygarage.jp/archives/912">カンタン解説！ 「スケルトン物件」と「居抜き物件」の基礎知識</a>』で、居抜き物件のメリット、デメリットをお伝えしました。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>今回は、実際に居抜き物件を内覧するときに“どこをチェックすれば良いのか”を具体的に確認していきましょう。</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2>器具・設備の状態や使用年数</h2>
<p>居抜き物件のメリットの一つは、内装デザインや器具・設備をそのままの状態で譲り受けることによる初期費用のコストダウンです。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>改装が最小限で、設備の入れ替えも不要だった場合、一般的な開業費用の3分の1にコストダウンして開業することも可能です。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>しかし、いくら器具や設備が揃っていようと、実際に使用したときに状態が悪くてすぐに買い直しなんてことになっては本末転倒です。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>内覧時には、できる限り器具や設備の状態を確認していただくことをおすすめします。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>特に、ボイラーやエアコンなどの設備機器は入れ替える際の費用も高額になるので、使用年数と可動状態はしっかりチェックしましょう。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>使用状況にもよりますが、一般的に、ボイラー・エアコンは使用年数が10年以上になると入れ替えの検討が必要です。</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2>譲渡物の有無</h2>
<p>退店するオーナー様のご要望として、「退店するからすべて置いていきたい」というオーナー様もいらっしゃれば、「移転するのでセットイスだけは持っていきたい」という方もいらっしゃいます。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>内覧時には、譲渡物に「含まれているもの」「含まれていないもの」をしっかり把握しましょう。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>できればリスト化されていると良いですね。不要な残置物があると、処分するにも費用が発生してしまいます。</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2>リースやレンタル品の有無</h2>
<p>意外と忘れがちなのが、リースやレンタル品の契約期間が残っている設備の有無です。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>リース契約期間中の設備がある場合、リース契約を名義変更して引き継ぐのか、現オーナーに契約を終了してもらうのかを確認しましょう。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>同様にレンタル品にも注意しましょう。美容室で多いレンタル品はウォーターサーバーや観葉植物です。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>リース、レンタルを譲渡物だと思って使用し、トラブルになることもあります。リースやレンタル品が無いのか、十分に確認しましょう。</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2>来店している客層</h2>
<p>居抜きで入ったときには、以前のお店のイメージをある程度引き継いでしまうおそれがあります。これには良い部分も悪い部分もあります。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>良い部分としては、既存のお客様が新店になっても来てくれる可能性があります。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>悪い部分は、以前のお店のイメージと比較されてしまうところです。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>たとえば、「前のお店はカットが安かったのに」なんてことも出てくるかもしません。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>それをある程度防ぐためにも、今来てくれている“客層”と“施術メニュー”などを聞いておくといいでしょう。出店時に既存客をそのまま引き継ぐための参考になるはずです。</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2>退店理由</h2>
<p>居抜きを検討する際に最も重要な確認ポイントが、「なぜ退店したのか」です。理由によっては、出店時に対策を練らなければいけません。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>たとえば、「集客が悪い」ことが退店の理由であれば、宣伝の仕方を対策しなければいけません。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>理由が「人手不足」なのであれば、「人員の確保がしっかりできているか」「働きにくい環境になっていないか」など対策を練ることができますね。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>「悪い＝出店をやめよう」ではなく、「自分なら対策できそうか？」と考えることが物件選定の幅を広げます。</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2>まとめ</h2>
<p>今回解説したポイントは、居抜き出店する上で注意しなければならない代表的なポイントです。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>スケルトンで出店するよりも、気を付けなければいけないポイントは多いのです。慎重に見極め、スムーズな開業を目指しましょう。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>美容室の居抜き物件をお探しの方は、ぜひ『<a href="https://www.salonfudousan.net/">サロン不動産ネット</a>』をご利用ください。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>●文／不動産チーム：尾形</p>
<p>&nbsp;</p>
]]></content:encoded>
							<wfw:commentRss>https://kaigyo.beautygarage.jp/archives/4646/feed</wfw:commentRss>
		<slash:comments>0</slash:comments>
							</item>
		<item>
		<title>開業はスケジュールが命！ 物件を決めるタイミングっていつ？</title>
		<link>https://kaigyo.beautygarage.jp/archives/2356</link>
				<pubDate>Wed, 15 Aug 2018 01:00:02 +0000</pubDate>
		<dc:creator><![CDATA[ビューティガレージ コンシェルジュ室]]></dc:creator>
				<category><![CDATA[不動産・店舗デザイン]]></category>
		<category><![CDATA[スケジュール]]></category>
		<category><![CDATA[物件契約]]></category>
		<category><![CDATA[物件選定]]></category>

		<guid isPermaLink="false">https://kaigyo.beautygarage.jp/?p=2356</guid>
				<description><![CDATA[開業予定の方から、「いい物件が見つかったから、すぐにでも融資を受けたい」という相談を受けることがあります。テナント物件の取得費用は高いため、物件を見つけたとしてもたいていの場合、融資を受けなければ支払えません。 自己資金...]]></description>
								<content:encoded><![CDATA[<p>開業予定の方から、「いい物件が見つかったから、すぐにでも融資を受けたい」という相談を受けることがあります。テナント物件の取得費用は高いため、物件を見つけたとしてもたいていの場合、融資を受けなければ支払えません。</p>
<p>自己資金だけで開業できるなら別ですが、融資を受ける場合、面接を受けるために事業計画書を含めさまざまな書類を揃える必要があり、物件を決めたからといってすぐには契約できないのです。</p>
<p>そして、融資面接までに時間がかかってしまった場合、家主が別の人と契約をしてしまい、希望の物件が借りられなくなってしまう可能性もあります。早く決めればいいというわけではないのです。</p>
<p>では、いったいどのタイミングで物件を決めればよいのでしょうか。今回は、開業までのスケジュールについてお話しします。</p>
<h2>物件はオープンの3か月前に決定する</h2>
<p>開業までのスケジュールで一番大事なことは、オープン日を決めることです。もちろん、「先のことはわからない」「計画通りになんかいかない」という気持ちはあるでしょう。しかし、仮でもよいのでいったん決めてしまいましょう。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>オープン日を決めることで、そこから逆算し、いつまでに何をしなければならないかという目標を立てやすくなります。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>次に重要なのは、物件の決定です。目ぼしい物件を見つけたら、物件の内見をして、内装費の見積もりを出したり、収支シミュレーションを行ったりして、「この物件で開業する」と決断します。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>この決定は、オープンの3か月前を目安に行いましょう。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>物件を決めたら、まずは家主と仮契約や申込みを行います。物件を借りるという意思表示をして、仮で物件を押さえるのです。そして、融資の準備にとりかかります。融資面接から融資の決定までは約1か月かかります。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>物件の契約が成立すれば、そこから内装工事がスタートします。完成まで3週間程度はかかります。保健所の立ち合いも必要ですから、サロンが完成してもすぐには営業できません。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>こうしたプロセスを考えると、物件を決めてから開業するまで最短でも3か月はかかります。たとえば、2018年11月20日にオープン日を設定したら、2018年の8月20日には物件が決まっているのが望ましいということです。</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2>物件探しは事業計画書作成と並行して進める</h2>
<p>開業を決意して最初にやるべきことは、事業計画書の作成です。サロンコンセプトとターゲット、物件の予算を明確にして、それに沿って物件を探していきます。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>しかしながら、いつ理想の物件に巡り合うかというのはわかりません。理想の物件が見つかったときすぐに融資面接を受けられるように、事業計画書をある程度完成させておくことが大切です。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>物件決定後、スピードを持って進めていくためにも、早い段階から事業計画書の作成に取りかかりましょう。物件が決まるまで計画書を寝かせる必要はありません。早ければ早いだけ、じっくりと考えて計画を立てることができます。</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2>物件決定後の動きはスピーディーに</h2>
<p>開業場所が決まると、一気にいろんなことが動きだします。開業費用が明確になり、必要な融資金額が決まります。申込み書類を揃えて、融資面接を受けます。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>また、デザイナーとの店舗設計の打ち合わせが本格的に進みます。さらに、住所が決まると販促物や電話回線なども手配しなければなりません。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>ホームページやチラシの作成はどこにお願いするのか。採用するならどこに掲載すべきか。それぞれの業者との打ち合わせも含めて、スケジュールを組んでいかなければなりません。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>また、目ぼしい物件が見つかったら、すぐに現地調査を依頼できるように内装業者とも打ち合わせをしておくべきです。物件の確認に時間がかかると、見積書や平面図の提出が遅れ、結果として融資も遅れることになるからです。電気・ガスの容量が足りない場合には調査に時間がかかることもあります。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>ということは、物件が決定するまでに、あらかじめ依頼する業者を決めていなければならないのです。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>物件が決まった後は、じっくり考える時間はほとんどありません。一刻も早く資金を調達し、物件の契約を行う必要があります。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>早く家賃収入が欲しい家主の立場に立って考えると、物件の申込みから契約までの期間が長いということは機会損失です。別の応募者がいて、それがすぐに契約できる人であれば、その人と契約したいと思うのは当然です。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>せっかく準備してようやく融資面接が終わったのに、融資が決まる前に物件を取られたというケースも少なくありません。</p>
<p>&nbsp;</p>
<h2>まとめ：開業スケジュールは前半じっくり、後半素早く</h2>
<p>理想の物件が見つかった瞬間から、開業に向けて一気に動き始めます。せっかく物件が見つかっても、準備ができていないと、物件が契約できなかったり開業予定日に間に合わなかったりします。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>オープン日の3か月前には物件を決めるという目安に従って、事業計画書の作成や業者の選定をできるだけ早く行いましょう。12月に開業したいのならば9月には物件が決定していないと間に合いません。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>年内にオープンしたい人は、あと1か月で事業計画書を作りながら物件を探さなければなりません。しかしながら、物件は焦って決めるものではありません。まずは計画書が第一ということを忘れないでほしいと思います。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>「じっくりと考えて計画書を作り、物件が決まったらスピードアップ」。これが開業のスケジュールのポイントです。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>お急ぎの方は、ぜひ<a href="https://kaigyo.beautygarage.jp/kaigyomuryosodan">開業無料相談</a>にご来場ください。開業相談だけでなく、ご希望に応じて内装デザイナーや集客プランナーのご紹介もさせていただきます。</p>
<p>&nbsp;</p>
<p>●文／コンシェルジュ室：安斎</p>
]]></content:encoded>
										</item>
	</channel>
</rss>
