その契約大丈夫?物件契約でチェックすべき3つのポイント

2018/05/31

美容室開業にとって物件選びは大切です。立地は、売上に大きく影響します。人通りの少ない場所よりも、多くの人の目に留まるような場所で開業する方が、お客さまも来てくれるでしょう。

よい立地でしかも家賃も比較的安いとなれば、すぐにでも契約してしまいそうですが、家賃だけを見て契約するわけにはいきません。物件を取得するには家賃以上の費用がかかります。物件の条件によっては、思っていた以上にお金を取られる、あるいは契約の更新ができない、などトラブルになる要素がたくさんあります。

今回は、物件契約時に必ずチェックすべき3つの項目についてお話します。

支払内訳を確認する

物件取得にかかる費用は、店舗保証金(敷金)/礼金/仲介手数料/保証料に分けられます。それぞれどんな意味をもっているか確認しておきましょう。

  • 店舗保証金(敷金)

物件オーナー(家主)に預けるお金です。基本的には退去時に返金されます。家主は、保証金を以下の目的で使用します。借主が家賃を滞納した場合の担保金。借主が部屋を損傷した時の修繕金。

  • 礼金

もともとは物件を貸してくれた家主への謝礼として支払われていました。現在は、礼金の目的は様々で、賃料の前払い、不動産業者への広告料の支払などで徴収されることもあります。礼金のとらえ方は難しく、そもそも礼金を支払う必要があるかという疑問もでてくるでしょう。しかし、実際ほとんどの家主が礼金を設定しているのは事実です。

  • 仲介手数料

物件を紹介してくれた不動産業者(客付け)に仲介料として支払う費用です。仲介手数料は法律で上限が定められている点も抑えておきましょう。

  • 保証料

借主に連帯保証人がいない場合等に、借主が家賃保証会社へ支払うお金です。家賃保証会社とは連帯保証人の代わりに、万一、家賃滞納があった場合に、一定の範囲で家賃を立て替えます。

こうした諸々の費用を含めると、実際の物件取得費用は家賃の10ヶ月分以上の金額になることもあります。

契約期間を確認する

物件の契約は2種類あります。「普通借家契約」と「定期借家契約」です。「普通」と「定期」で覚えてください。

大きな違いは、更新できるかできないかです。「普通借家契約」では、よっぽどな理由がない限りは、更新できます。「定期借家契約」は期間満了にともなって終了。つまり更新されないのです。

契約期間が2年の場合、「普通借家契約」は自動的に契約が更新されていくのに対して、「定期借家契約」では2年の契約終了で、お店も続けることはできません。お店の存続に関わる大事なポイントですから、必ず契約の種類を確認しましょう。

修繕・原状回復について確認する

原状回復とは、退去時に店舗を契約前の状態に戻すことを指します。原状回復については、特に契約時にトラブルになる可能性があるので注意が必要です。

 

必ず、誰が何を負担するのかを確認して契約を結びましょう。本来、家主負担とすべきところを借主負担としている契約書もありますので、細かい文言にも注意を払うようにしましょう。

 

まとめ

早く開業したい。そういう気持ちがあると、家賃と立地だけで判断し、すぐに契約を結んでしまいがちです。しかし、物件契約は専門的な知識が必要です。内容を確認して納得した上で進めていかないと、トラブルを招くことになります。

特に、物件取得費用(お金)、契約種類(契約期間)、そして責任(原状回復・修繕)についてはしっかり確認しましょう。わからないことがあれば、専門家に相談するなり調べるなりして、万全の策を取ったうえで契約を結びましょう。

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