カンタン解説! 「スケルトン物件」と「居抜き物件」の基礎知識

2018/05/30

美容室を開業するにあたって、もっともお金がかかるのは「物件取得費用」と「内装工事費」です。物件の状態によって工事費は大きく変わります。

 

物件の中身が何もなくてゼロから作り上げるのと、前に美容室が入っていてその内装と美容器具をそのまま使用できるのとでは、かかってくる費用が違ってきます。

 

しかし、安ければよいというわけでもありません。いわゆる「スケルトン物件」と「居抜き物件」はそれぞれメリットとデメリットがあります。それぞれの特徴を理解して、開業の準備を進めなければいけません。

 

今回は、スケルトン物件と居抜き物件の違いと、物件の選び方についてお話しします。

 

スケルトン物件と居抜き物件

まずはスケルトン物件と居抜き物件の特徴についてまとめておきましょう。

 

スケルトン物件

建物の室内が骨組みだけになっていて(床・壁・梁の状態)、内装や設備が全くない状態をいいます。この場合、内装・設備の工事は開業者自身が行います。退去時には基本的にスケルトンの状態に戻します。

居抜き物件

物件の前テナントが使用していた内装の造作や什器設備等が残っていて、そのまま引き継ぐことができる物件をいいます。スケルトンよりも数は少なく、ピンポイントで理想の物件を見つけるのは難しいです。

 

メリットとデメリット

スケルトン物件と居抜き物件には、それぞれどんな特徴があるのでしょうか。

メリット デメリット
スケルトン物件

 

・自由に設計デザインできる。

・前テナントのイメージに縛られない。

・ゼロから内装工事のためコストが高くなる。

・工事期間がある分、オープン準備に時間がかかる。

居抜き物件

 

・内装や美容器具が活用できれば大幅なコスト削減になる。

・オープンまでの準備期間が短くなる。

・スタッフも引き継げば、採用費用も抑えられる。

・お客さまを引き継ぐことができれば、オープン初月から安定した売上が見込める。

・エアコンやボイラー等の使用年数が長いと、故障するリスクがあり、余計な経費がかかる。

・前テナントのイメージに影響を受ける可能性がある。

・設計デザインに制約があり、思い通りのサロンに仕上がらない。

 

スケルトン物件は、オリジナルのサロンを自由に設計デザインできるのがメリットです。自分のイメージするサロンを再現できます。

 

ただし、サロンのブランディングをしやすい一方、スケルトン物件は内装費が大きくかかってきます。そして開業までの準備期間も長くなります。

 

居抜き物件の最大のメリットは内装費の大幅な削減です。さらに美容器具やスタッフも引き継ぐことができれば、開業費はかなり抑えられます。

 

デメリットとしては、前のテナントのイメージに影響を受けてしまう、デザインに制約がかかって思い通りのサロンに仕上がらない、などが挙げられます。

 

物件選びで大切なこと

コスト面だけで考えると居抜き物件がよいと思いがちですが、必ずしも安くなるというわけではありません。譲渡条件によって費用が変わりますし、前の美容室の状況次第では、器具・設備の取り換えが必要で、追加費用がかかるケースも多くあります。

 

またスケルトンはスケルトンで、契約条件や物件によって、必ずしも自由にデザインができない可能性もあります。

 

やはり、どの物件で開業するかも事業計画書が基本になります。サロンのコンセプトは何か、ターゲットは誰か、どんなウリで勝負するのかなど、サロンのイメージを確定していくことが第一です。サロンのイメージが固まったら必要な条件を設定し、それに見合う物件を探していきましょう。

 

たとえば、ターゲットを“20代の独身OL”と想定しているのに、一軒家が多い住宅地エリアで物件を探すのは変ですよね。駅近くの方がこのターゲットの集客はできるでしょう。

 

次に、目ぼしい物件が見つかったら、実際に現地調査を行いましょう。スケルトン物件でも居抜き物件でも、建物の状態を直接見たり触ったりすることは不可欠です。電気・ガス・水道の容量や、設備を確認していきます。

 

最終的に、物件を決定するのは「事業計画書」と「現地調査」なのです。

 

まとめ

スケルトン物件と居抜き物件、どちらもメリット・デメリットがあります。しかし、物件を選定するのにこの2択から決めるのはおすすめしません。基本は事業計画書です。

 

まずはサロンイメージを作り、物件選びの条件を設定しましょう。そしてそれに見合う物件を探していく。実際に現地調査を行い、納得したうえで物件を決定するのがやはり王道と言えるでしょう。

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